항소심 재판부는 2024나2017883 시설비 및 위탁수수료에 대하여 2024.8.21.일 판결(판결문 8/18~9/18쪽)에서 본 사건의 상가임대차계약에 대한 쟁점에서
”이 사건 독서실은 상가임대차법이 적용되는 상가건물에 해당하고 이 사건 임대관리계약은 임대차계약에 해당한다고 봄이 상당하다.”면서 원고의 상가건물 임대차계약 주장을 전부 인용하였지만,
1심 재판과정에서 전혀 쟁점사항도 아니었던 영리목적에 대해서 ”상가건물 임대차보호법 제10조의4(권리금 회수 기회 보호 등) ②항의 3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 아니한 경우“에 대해서 법문의 형식상 정당한 사유가 없다는 점에 관한 증명책임은 원고에게 있다는 이유로 1심 판결에서 원고의 권리금 회수 주장을 기각하였던 것과 달리
항소심 판결(판결문 10/18~11/18)에서 피고가 이 사건의 독서실을 영리 목적으로 사용하지 않았다고 판단하여 상가건물 임대차보호법 제10조의4(권리금 회수 기회 보호 등에 관한 예외적 조항으로 원고의 주장을 기각하였습니다.
우리 사회에서 법은 공공의 복리와 질서 그리고 사회적 약자보호를 위해 존재합니다.
⑻ 상가임대차보호법은 “2015. 5. 13. 구 상가임대차법 개정으로 권리금 관련 조항(제10조의3 내지 제10조의7)이 신설되었다. 이는 종래 규정만으로는 임차인이 투자한 비용이나 영업활동으로 형성된 지명도나 신용 등 경제적 이익이 임대인에 의해 침해되는 것을 충분히 방지하지 못하였던 문제점을 해결하기 위한 것이다. 권리금 관련 조항의 신설로 임차인은 자신이 주선한 신규임차인으로부터 권리금을 지급받는 방법으로 자신이 형성한 영업이익 등을 회수할 수 있는 반면, 임대인은 원하는 임차인과 계약을 체결하거나 스스로 상가건물을 활용할 자유를 제한받게 되었다. 이에 제10조의4 제1항은 ‘정당한 사유’가 있는 경우에는 임대인이 임차인이 주선한 자와의 신규 임대차계약 체결을 거절할 수 있도록 하여, 임차인의 이익 보호와 임대인의 재산권 보장 사이의 조화를 꾀하고 있다.”고 법원은 (대법원 2021. 11. 25. 선고 2019다285257 판결)을 통해서 판단하였습니다.
⑼ 여기서 “제10조의4 제1항은 ‘정당한 사유’가 있는 경우에는 임대인이 임차인이 주선한 자와의 신규 임대차계약 체결을 거절할 수 있도록 하여, 임차인의 이익 보호와 임대인의 재산권 보장”의 정당한 사유로 피고처럼 임차인이 막대한 비용을 들여 설비해놓은 독서실 시설물들을 임대인이라는 우월적 지위을 이용하여 입주자대표회의 의결로 갈취 점유해서 그것을 그대로 사용하면서 운영비 명목으로 1년6개월 이상 열람생들에게 열람료를 받아도 영리 목적이 아니라는 것을 의미하지 않을 것입니다.
⑽ 만약 (대법원 2021. 11. 25. 선고 2019다285257 판결) 사건의 임대인이 이 사건의 피고처럼 임차인이 설비해놓은 음식점의 모든 시설과 집기 등을 어떠한 보상도 해주지 않고 갈취하듯 인수해서 1년6개월이상 음식점 운영비 명목으로 건물 입주자들을 상대로 임차인이 받았던 금액 그대로 이용객들에게 돈을 받으면서 그들의 집단 이익을 위해 영업 활동을 계속하다 운영미숙으로 적자를 보았다면, 임대인이 상가임대차 목적물에 대해서 1년6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 않았다고 대법원은 판단할 수 있을까요?
⑾ 집단의 공동 이익 목적으로 개인의 재산권 침해
또한 항소심은 “이 사건의 독서실을 피고가 입주민들만 이용하게 하면서 독서실 운영으로 매달 발생되는 독서실 수익금 전액을 아파트 잡수익으로 잡는 방법으로 하였기에 영리 목적이 아니다.”라고 하였습니다. 그러나 이것은 입주민를 대표하는 입주자대표회의 즉 피고가 공동의 이익을 위해서 상가건물임대차법으로 보장된 한 개인의 사유재산을 어떠한 보상도 해주지 않았습니다. 그리고 입주자대표회의 의결이라는 명목으로 이 사건의 시설물 등을 갈취하여 직접 운영하여 수익금 전액을 아파트 잡수익으로 잡았습니다. 피고가 이렇게 행한 자체가 자체가 원고의 재산권을 침해하며 피고의 공동이익을 챙긴 것이이므로 영리 목적에 해당합니다.
⑿ “임차인의 영업이익을 활용할 우려가 없는 경우”를 무시한 항소심 판결
이런 의미에서 항소심 판결은 “임대인이 장기간 건물을 비영리목적으로 사용하여 임차인의 영업이익을 활용할 우려가 없는 경우에는 신규 임대차계약 체결을 거절할 수 있도록 하기 위하여 입안되었다.” (대법원 2021. 11. 25. 선고 2019다285257 판결)의 이유로 정의한 “임차인의 영업이익을 활용할 우려가 없는 경우”를 위배하며 임차인의 재산권을 심대하게 침해한 법리해석 오인에 따른 판단이므로 마땅히 파기되어야 합니다.
⒀ “임대인이 임차물을 스스로 사용하는 경우”를 무시한 항소심 판결
또한 대법원 2021. 11. 25. 선고 2019다285257 판결)의 이유로 “당초 법률안(의안번호 1912371)의 문언은 “임대차 목적물인 상가건물을 1년 이상 영리목적으로 제공하지 않는 경우”로 되어 있었는데, 국회의 법률안 심사 과정에서 임차인 보호를 위하여 기간을 1년 6개월로 늘리고, 임대인이 상가건물을 타에 제공하는 것뿐 아니라 스스로 사용하는 경우도 포함하기 위하여 ‘제공하지 않는 경우’를 ‘사용하지 아니한 경우’로 수정하였다.“고 하였습니다.
항소심 판결은 임차인 보호를 위해 임대인이 임차물을 스스로 사용하는 경우로 수정한 상가건물 임대차법 입법취지에 반하는 법리해석의 오인이므로 파기되어야 합니다.
항소심 판결 : 서울고법 2024나 2017883
대법원 상고 : 2024다 280096 시설비 및 위탁수수료
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